Опытные юристы умело пользуются простой формальностью

Иногда простая формальность позволяет опытным юристам выигрывать сложные процессы. Подтверждением тому стало дело о выселении Колхозом имени Ленина общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар-3» с арендуемой производственной базы и взыскании 7 миллионов рублей арендной платы.

О том, как все происходило, рассказал журнал «Вестник хозяйственного правосудия Южного и Северо-Кавказского федеральных округов».

В августе 2010 года СПК «Колхоз им. Ленина» и одна из компаний холдинга «Продимекс» ООО «Агрофирма Агросахар-3» заключили договор аренды, в соответствии с которым кооператив обязался передать обществу во владение и пользование для осуществления уставных задач производственную базу общей площадью в несколько тысяч квадратных метров в том числе: контору, гараж, нефтебазу, мастерские гаражи, два кульстана, ПТО, зерносклад, пункт ТО-2, крытый ток, кормоцех ОКЦ, маслозавод, мельницу, мукомольный цех на территории зерносклада.

Договор был заключен на достаточно выгодных для арендатора условиях. Цена договора аренды составила 3 172 341,99 рубля, при этом размер арендной платы по договору за один месяц, исходя из того, что этот договор заключен на 11 месяцев, составлял всего 288 394,72 рубля.

Передача имущества арендатору состоялась девятого августа 2010 года. В 2011 году стороны продлили срок аренды до сентября 2012 года, заключив дополнительное соглашение.

К вышеуказанному договору аренды стороны в сентябре 2011 года подписали дополнительное соглашение о внесении изменений, согласно которому арендодатель передает арендатору в аренду с правом выкупа имущество, согласно перечню, определив общую стоимость выкупа имущества 1 999 973,11руб., а также выкупную стоимость каждого объекта, условия оплаты имущества.

В связи с тем, что сторонами обязательства по договору аренды с правом выкупа выполнены в полном объеме (имущество по договору передано арендатору по акту приема-передачи и до настоящего времени арендатор пользуется им, полностью оплатил выкупную стоимость имущества по аренде), а колхоз уклоняется от регистрации перехода права собственности на имущество по договору аренды с правом выкупа, ООО «Агрофирма «Агросахар-3» обратилось в суд.

Право собственности на объекты аренды должно было перейти к арендатору на следующий день после окончания срока аренды имущества при условии полной уплаты арендной платы и выкупной стоимости.

Суду были представлены копия протокола согласования действий между СПК «Колхоз им. Ленина» и ООО «Агрофирма «Агросахар-3» по вопросам передачи активов СПК, а также копия протокола внеочередного общего собрания членов СПК «Колхоз им. Ленина» от 27.08.2010г. с одобрением передачи в собственность ООО «Агрофирма «Агросахар-3» объектов недвижимости СПК, указав его перечень и стоимость передаваемых объектов.

При производстве по делу СПК было заявлено о фальсификации представленных обществом ряда документальных доказательств, в том числе дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества и протоколов согласования.

В ходе проведенной по делу экспертизы не удалось однозначно подтвердить подлинность подписей и оттисков печатей на дополнительных соглашениях о выкупе имущества и протоколах согласования.

Ситуация осложнялась тем, что экспертиза проводилась по копиям документов, представленных из материалов уголовного дела. Ряд подписей и оттисков печатей, по мнению экспертов, не являлся подлинным, что не позволило суду использовать копии указанных документов в качестве доказательств.

При этом ряд второстепенных документов, составленных как самим СПК, так и подписанных двумя сторонами подтверждал позицию общества о наличии соглашения о выкупе имущества. Среди указанных документов были претензионные письма и протоколы согласования.

Однако указанных документов ООО «Агрофирма «Агросахар-3» оказалось недостаточно для того, чтобы одержать верх в рамках арбитражного спора, и решением Арбитражного суда Ставропольского края, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанции, в удовлетворении требований было отказано.

Несмотря на то, что в удовлетворении требований об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество по договору аренды было отказано, установить истину оставалось возможным в рамках уголовного дела, которое было возбуждено в отношении бывшего председателя СПК «Колхоз им. Ленина» Балова Н.И.

Именно Балов Н.И. передал ООО «Агрофирма «Агросахар-3» документы о выкупе имущества с пороками их оформления и долгое время вводил руководство общества в заблуждение относительно воли СПК на продажу арендованного имущества.

Арбитражное процессуальное законодательство определяет установленные вступившим в законную силу приговором суда фальсификацию доказательства, заведомо ложные показания свидетеля, которые повлекли за собой принятие незаконного или необоснованного судебного акта по делу, а также установленные вступившим в законную силу приговором суда преступные деяния лица, участвующего в деле, как вновь открывшиеся обстоятельства, являющиеся основанием для пересмотра вступившего в силу судебного акта по арбитражному делу.

Вот только уголовное судопроизводство — дело не быстрое, и приговор суда, который будет являться тем самым вновь открывшимся обстоятельством, можно ждать годами. При таких обстоятельствах нужно было любыми силами и средствами сохранить фактическое владение и существующий договор аренды.

Задача была поставлена и юристы юридического агентства «СРВ» приступили к анализу ситуации. На первый взгляд все выглядело просто. Имелась большая просрочка в выплате арендной платы, что согласно положениям гражданского законодательства является основанием для прекращения арендных отношений, расторжения договора и возврата имущества.

Срок договора истек, и у арендатора возникла обязанность по возврату арендованного имущества. При этом СПК «Колхоз им. Ленина» были заявлены требования о взыскании арендной платы и выселении ООО «Агрофирма «Агросахар-3» из арендуемого имущества.

Большинство юристов в этой ситуации пришло бы к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении требований нет. Арендная плата подлежит выплате, а имущество — незамедлительному возврату.

Однако юристы агентства «СРВ» смотрели на ситуацию с точки зрения стратегии ООО «Агрофирма «Агросахар-3» и выработали следующую правовую позицию.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что выселение из занимаемых на основании договора аренды помещений регулируются положениями о договоре аренды недвижимости, а не положениями ст. 301 ГК РФ.

Договор аренды нежилых зданий был заключен сроком до июля 2011 года. Дополнительным соглашением срок действия договора аренды продлен до 09 июля 2012 года.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В случае если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

ООО «Агрофирма «Агросахар-3» обратило внимание суда на то, что пунктом 5.2 договора аренды установлено, что при отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

При продлении договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации.

Отношения между сторонами в этом случае регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему (такая позиция была отражена в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пунктом 5.3. договора установлено, что при продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Таких соглашений сторонами достигнуто не было.

По окончанию срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем нежелании продлевать договор, таким образом, договор аренды продлен сторонами в соответствии с пунктом 5.2. на тех же условиях, на тот же срок и, на момент предъявления требований о выселении, являлся действующим.

Юристами юридического агентства «СРВ» была проведена правовая экспертиза и лингвистическое исследование двух претензионных писем, на которые ссылался истец при предъявлении требований о выселении.

Было установлено, что речь в них идет только о выкупе арендованного имущества и о необходимости перечисления арендной платы. Заявлений о расторжении договора аренды или нежелании его продлевать на новый срок в претензионных письмах не содержалось. Доказательств направления каких-либо иных уведомлений в адрес ООО «Агрофирма «Агросахар-3» в материалы дела представлено не было.

В рамках рассматриваемого дела требований о расторжении договора истцом не заявлено. По первоначальным и уточненным исковым требованиям истец требовал исключительно возврата предоставленного в аренду имущества.

Необходимо отметить, что в рамках рассматриваемого спора предъявление требований о расторжении договора было невозможно. Частью 1 статьи 49 АПК РФ установлено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Одновременное изменение предмета и основания иска является недопустимым.

Требование о расторжении договора могло быть предъявлено только в рамках самостоятельного иска при условии соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования, предусмотренного для такой категории споров.

Таким образом, при наличии действующего договора аренды земельного участка (заключенного на новый срок или возобновленного в соответствии с положениями закона на неопределенный срок) изъятие предмета аренды (выселение из занимаемых помещений) незаконно.

Суд первой инстанции согласился с доводами ООО «Агрофирма «Агросахар-3» и отказал в удовлетворении требований о выселении из занимаемых нежилых помещений производственной базы. Из почти восьми миллионов арендной платы, заявленных при подаче искового заявления судом было взыскано только 1 758 666,60 рубля.

Юристы агентства «СРВ» будут добиваться полного отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы в суде апелляционной инстанции, однако основная задача, поставленная клиентом, была с успехом выполнена.

Вот так простая формальность и хитрости применения некоторых положений закона позволили опытным юристам помочь ООО «Агрофирма Агросахар-3» выиграть стратегически важную битву и получить время для победы в маленькой «войне» за свою собственность.

Заместитель генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ» Максим Роженко

На правах рекламы